房屋买卖卖方违约 买方能申请法院强制执行

  2013年11月4日，郭某与雷某签订购房协议，雷某将位于乾安县大布苏镇兰字村建筑面积100.29平方米812-08证号00011232一处砖瓦房出售给郭某，郭某支付全部购房款10万元。收款当日交付房屋。现房屋登记在雷某名下，房屋交付使用至今，郭某多次要求办理过户登记，雷某推脱不予办理。故诉至法院。庭审中，雷某主张该房屋已办理借款抵押，但未提供证据证明办理抵押登记。

  法院判决：郭某与雷某于2013年11月4日签订的购房协议有效；雷某于本判决生效之日协助郭某办理812-08、证号00011232号房屋过户登记在郭某名下。

  郭某与雷某签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，并实际履行付款及交付房屋。依法应认定有效。现房屋已实际交付使用多年尚未过户，依法雷某应予协助办理。至于雷某的该房屋已抵押贷款主张，因未办理抵押登记不能阻却其协助办理过户义务。

  《合同法》第107条规定： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿相应的损失等违约责任。

  针对于已签订房屋买卖合同，但是房屋有抵押的情形，若要求继续履行合同，则法院可能会判决卖方限期剔除抵押。但是，即便判决继续履行合同，在执行程序中，卖方若不愿意或没能力剔除抵押，此时，作为买方若没能力代卖方剔除抵押，那么合同必将无法继续履行。

  本案中，被告虽主张有房子存在抵押，但是并没提供证据支持，因此原告可依据《物权法》第191条第2款的规定，坚持要求法院判决继续履行合同。

  针对卖方违约的情形，是选择要求卖方继续履行合同，还是选解除合同并要求卖方承担违约责任或赔偿责任，虽然选择权在于买方，但是作为买方务必考虑继续履行合同可能面临的各种法律风险，甚至是生效的判决文书执行不能而后陷入僵局的法律风险。

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  有些当事人为了节约一些费用，约定数年后再办理房产过户手续，这种延后办理过户的做法看似有利，其背后却暗藏着巨大的法律风险。比如房价大涨，卖房人毁约，不再按协议约定时间办理房屋过户，买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此，我们不提倡用这种省钱方法，切勿因小失大。

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